Spinti dalla crisi, i piccoli risparmiatori cercano rifugio nel mattone: comprando un immobile e mettendolo a reddito ci si può assicurare, al netto della tasse, una piccola rendita per sbarcare il lunario..
La casa come investimento e reddito
Ottenere il massimo dai propri risparmi più che una virtù sta diventando una necessità per molti proprietari o aspiranti tali: e invece che lasciare in balia dei mercati finanziari il proprio gruzzolo, molti tentano di fare l’affare cercando fortuna nel “mattone”.
E indubbiamente chi compra e investe in immobili trova prezzi decisamente più convenienti di quanto avveniva qualche anno fa. Una volta investiti i propri capitali in un immobile, la locazione è sempre più l’unica via di scampo. Lo Stato, affamato di entrate tributarie, ha infatti notevolmente accresciuto la pressione fiscale nel settore e lasciare sfitto il proprio locale, o appartamento, è un lusso che ormai pochi possono permettersi. Se da una parte sono aumentate le tasse, dall’altro lato però è stato introdotto un regime di tassazione della locazione alternativo all’Irpef, per gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, il quale può rivelarsi in alcuni casi molto interessante: la “cedolare secca”.
Cos’è la “Cedolare secca”
La “cedolare secca” è un regime di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, locati per finalità abitative, che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali comunali e regionali e l’imposta di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione. In altri termini, sul canone di locazione annuo si può pagare un’imposta sostitutiva, diversa per i contratti a canone libero rispetto ai contratti concordati, anziché tassare il reddito del fabbricato stesso con le modalità ordinarie.
Canone libero e concordato
Mentre il canone “libero” è quello stabilito dal mercato, il canone “concordato” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale. In questo modo il canone concordato risulta più contenuto rispetto agli ordinari prezzi correnti o di mercato. E’ possibile optare per la cedolare secca sia per i contratti a canone libero sia per quelli a canone concordato purché in questo secondo caso gli immobili siano situati nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) oppure nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o ancora nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza per eventi calamitosi.
La discesa dell’aliquota
Per i contratti a canone libero l’aliquota della cedolare secca è pari al 21%. Viceversa per i contratti a canone concordato l’aliquota dell’imposta sostitutiva é stata rivista già due volte in discesa, diminuendola a tutto vantaggio di chi paga le tasse. All’inizio l’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato era pari al 19%. Nel 2013 la prima “scossa”: l’aliquota passò al 15%, come sanno bene i contribuenti che hanno fatto i conti con il modello 730 o con l’Unico 2014. Dal 2014 le cose sono cambiate ancora: sempre per i soli contratti a canone concordato l’aliquota è ora del 10% fino al 2017 (dal 2018 tornerà al 15%). Accettando quindi di alleggerire la spesa per l’inquilino con un contratto concordato, il proprietario porterebbe a casa un risparmio d’imposta che potrebbe rivelarsi molto appetibile.
Convenienza
Valutare se sia più conveniente la cedolare secca o il sistema Irpef non è facilissimo come potrebbe sembrare. Oltre alle aliquote bisogna considerare che la cedolare secca diversamente dall’Irpef si paga sul 100% del canone: l’Irpef invece consente di tassare il 95% dell’importo e proprio per i contratti a canone concordato è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone imponibile. Inoltre con la cedolare si rinuncia all’adeguamento del canone. D’altro canto le aliquote Irpef sono crescenti all’aumentare del reddito del contribuente e se si raggiunge un reddito elevato possono arrivare decisamente molto più in alto rispetto alla cedolare.
Scelta tra canone libero e canone concordato
Scelta la cedolare, il contribuente deve capire se gli convenga optare per il canone concordato oppure per quello libero. Il secondo sicuramente è più alto del primo, poiché il canone concordato proprio perché derivante dall’intervento delle associazioni degli inquilini risulta calmierato rispetto ad un canone di mercato. Tuttavia con il canone libero si paga il 21% mentre con quello concordato il 10%.
Esempio
Il signor Giuseppe ha scelto di affittare la propria abitazione secondaria con la cedolare secca a canone libero. Il canone di mercato è pari a 12000 euro annui. A fine anno pagherà un’imposta sostitutiva di 12.000 x 21% = € 2.520, mentre il redito al netto delle imposte è 12000 – 2520 = 9480. Se invece scegliesse il canone concordato, l’affitto sarà più basso e supponiamo che il canone scenda a 11.000 euro annui. A fine anno Giuseppe pagherà 11.000x 10% = 1.100 e il reddito netto sarà 11.000 – 1.100 = 9.900 euro. In questa ipotesi puramente teorica per Giuseppe è conveniente optare per il canone concordato. Ma non sempre è così: se infatti la differenza tra i due canoni fosse stata maggiore, come a volte avviene specie nelle grandi città, a Giuseppe sarebbe convenuto optare per il canone libero. Di conseguenza a seconda della città dove c’è l’immobile, dei prezzi di mercato e dei canoni concordati con le associazioni si possono avere convenienze diverse.
Opzione per la cedolare
Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata, nella quale il locatore rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno minore di trenta giorni (per i quali non c’è obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.
Nessun commento:
Posta un commento